Die Realwertmethode
Welche Art Immobilien werden mit der Realwertmethode bewertet?
Die drei gängisten Methoden um einen Kaufpreis einer Immobilie zu ermitteln, sind die hedonische Bewertung, die Ertragswertmethode sowie die Realwertmethode. Die Realwertmethode wird dann eingesetzt, wenn zu wenig Vergleichsdaten für die Durchführung einer hedonischen Bewertung vorhanden sind. Oftmals sind dies Luxusobjekte, Liebhaberobjekte, Bahnhöfe, Industriebauten oder landwirtschaftliche Objekte. Bei dieser Methode werden die preisbildenden Eigenschaften einer Immobilie, wie die Bausubstanz und der Landwert, analysiert. Die Berechnung der Herstellungskosten eines hypothetischen Neubaus der Immobilie bildet die Grundlage, wovon dann die Wertminderungen und Abnützungen abgezogen werden. Danach wird der Wert des Grundstücks addiert. Im Rahmen der Ermittlung der Herstellkosten werden die Ausstattungsmerkmale berücksichtigt. Beispielsweise die Nutzbarkeit des Dachgeschosses und des Kellers, die Aussenwände, das Dach, die Fenster und Aussentüren, die Decken, Treppen und Fussböden sowie Sanitäreinrichtungen und Heizung. Bauliche Aussenanlagen wie Gartenanlagen oder Wege werden ebenfalls berücksichtigt. Die Realwertmethode ist eine Vorgehensweise in der Preisermittlung, die logisch und verhältnismässig einfach nachvollziehbar ist. Allerdings werden zum Teil auch wichtige Aspekte in der Berechnung aussen vorgelassen. Die Anwendung beschränkt sich auf Spezialimmobilien und wurde bei Objekten mit verfügbaren Vergleichsdaten von der hedonischen Bewertung überholt.
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